作者 | 源媒汇 利晋
房地产“828新政”的出台，被碧桂园视为公司重新站在起跑线上。
碧桂园联席主席莫斌日前在今年9月管理会议上称，“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地。”
有别于其他月度的经营会议，9月这场管理会议，碧桂园特地将全国各地区域总裁，召回总部开了两天闭门会。
会上，公司董事会主席杨惠妍花了将近1个小时拆解了“828”新政。其中提及最多的一个词是“重塑”，她认为，“过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写。”
作为房地产行业快周转模式的鼻祖，碧桂园想重新坐上“现房销售”的牌桌。
01.“快周期鼻祖”挺过艰难时刻
靠着快周期模式成为“宇宙第一房企”的碧桂园，销售规模暴跌之后，如今站稳在前20强的位置。
在9月管理会议同一天，碧桂园发布了2026年8月的运营数据。单月，实现权益合同销售金额约22.8亿元，权益合同销售面积28万㎡。
今年前8月，碧桂园累计权益合同销售金额为187.9亿元，权益合同销售面积239万㎡。尽管这一数据相比去年同期，分别下跌16.4%、12.1%，然而在克而瑞排名中，稳居第16名。
再看前20强榜单，碧桂园是仅剩的3家民企背景房企之一，其余两家是：一个称为“杭州第二城投”滨江集团，另一个是当前的“民企黑马”邦泰集团。
碧桂园挺过了艰难时刻。
实际在去年9月管理会议上，杨惠妍也花了1个多小时，给公司做系统性任务部署，核心方向便是：紧抓政策窗口期，进行快速响应、充分运用，完成市场销售目标。
她表示，“只有销售畅通，才能盘活全局。”
碧桂园能撑过去，确实跟畅通销售带来的现金流有关，2023-2025年，总权益销售额达到2529亿元，总权益销售面积2924万㎡。
这也是碧桂园保交楼和债务重组的关键。
过去三年，其累计交付总量近115万套，交付位列行业第一。2025年最后一天，债务重组方案也全部通过，整体降债规模预估接近900亿元，融资成本压低到1%至2.5%。
为了感谢一线员工的坚持奋战，在2025年度工作会议上，杨惠妍向他们深深鞠了一躬。
按照杨惠妍的预期，2026年被定义为“保交房收官之年”，争取在年中完成大部分交房任务，从而集中精力修复资债表、恢复正常经营。
对于经营转段，杨老板也提到了两个核心任务：全力盘活资产、抓好销售，重视新供货计划。并且，还针对少量特定岗位需求，进行返聘离职员工。
但“保交房”收官难度仍超出管理层的预期。
今年年中会议上，碧桂园集团总裁程光煜对各区域项目下达了新要求，“特殊情况的个案须早识别、早介入、早处置，杜绝被动应对，全力保障年底前全部清零。”
“快周期鼻祖”碧桂园，想重新坐上牌桌，还需要更努力。
02.再造一个“碧桂园”
“828新政”核心的一个点是：项目开发回款周期，资金占用时间、融资成本成倍数级增加。这对开发商的投研能力、资金运作等都是严峻考验。
资金、土储，成为现房销售模式的重中之重。这正是未来碧桂园想要坐上牌桌，需要建立的核心竞争力。
根据2026年中期财报、天眼查显示，碧桂园实现收入440.8亿元，同比减少39.3%，净利润亏损164.4亿元，归母净利润亏损156.2亿元。
账面亏损是过往“快周期”模式遗留下来的，这几年，杨惠妍每逢月度会议，几乎会提及两个关键字：保交房、销售。
她给2026年定下的终极目标是，“恢复正常经营的标志就是，经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正。”
当前想要经营性现金流回正，对于碧桂园来说，是一项巨大的挑战。
2026年6月末，碧桂园总资产为7455.4亿元，总负债为7145.8亿元，资产负债率为95.8%。其中，借贷总额1426.6亿元，一年内到期占比达71.2%，持有包含受限现金总额166.8亿元。
同时，借贷总额中的约824亿元发行违约或交叉违约。
碧桂园把经营转段的重点，放在两个方面：现有资产盘活、“一体两翼”业务。
2025年底，碧桂园持有权益土储面积9540万㎡，其中，可直接销售占比约28.3%，需取证、待施工面积占比达64%。
图片来源于碧桂园2025年财报
碧桂园的主场在三四线城市，土储占比约60%。
三四线城市的商品房市场现状，众所周知。包括前10强房企高管最新观点很一致：一线城市筑底特征逐渐明显，甚至筑底回升的预期持续强化，二三线城市整体仍在筑底中。
换句话说，碧桂园“快周期”模式遗留下来的土储，未来在“逆快周期”形势下，如何消化、变成现金流，才是真正的难题。
9月管理会议上，对于现有资产，莫斌表示，通过“充分挖潜”提升存地、存货及经营类资产价值，强调“用心面对存地存货，用心面对产品力”。
但在“一体两翼”业务上，碧桂园正在悄悄再造一个“碧桂园”。
中指数据显示，2026年上半年，碧桂园旗下代建平台凤凰智拓建管新签约代建面积566万㎡，同比增长37.4%。发展快速的原因是，在华南区域业务市场份额的基础上，加大在华中区域的拓展力度。
碧桂园服务同样发展迅猛，上半年，实现收入245亿元，净利润约9.5亿元，收费管理面积接近12亿㎡。同时，商业运营服务成功拓展苏州碧乐时光、西安大方集团商业街区等项目，在管商业面积超1000万㎡。
这说明，家底厚实、还没完全掉队的碧桂园，重新坐上牌桌，也不是不可能。
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